¿PORQUE COMPRAR UNA PROPIEDAD PARA REMODELAR?
Cuando buscamos una vivienda ya sea para inversión o para habitarla personalmente, encontramos los anuncios con la referencia "PARA REMODELAR". Y decidir entre un inmueble a un precio atractivo, pero con esta leyenda es tentador, pero también representa un riesgo. Algunos de los criterios para elegir esta inversión son los siguientes:
1.- Que el precio esté verdaderamente por debajo de lo que costaría dejarlo actualizado. Un flujo de caja con los montos periódicos para la remodelación, hasta llegar al presupuesto nos va a dar esta idea. En este punto, la colaboración de un perito valuador y de un asesor inmobiliario, es fundamental; su opinión con respecto al precio actual y su potencial será de gran ayuda.
2.- Que se le puedan realizar las actualizaciones que necesitamos. Y con esto me refiero no solo físicamente. Hay que ser realistas, no se pueden tirar muros de carga, Pero también hay que considerar otras limitantes, una de ellas es que el inmueble se encuentre catalogado. En este caso, habrá que revisar el costo y las disposiciones para la actualización. Para ello, antes de invertir, hay que consultar con un especialista. En caso de no estar catalogado, habrá que ver si hay limitaciones por estar dentro de un condominio, consultar su reglamento para no tener problemas con los vecinos. Por otra parte, en caso de ser una propiedad particular independiente, revisar toda la reglamentación de la Delegación y permisos de construcción. No podemos añadir pisos ni incrementar el área de construcció solamente por capricho. La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) es quien otorga esos privilegios, por llamarlos de alguna manera.
3.- El tiempo. Cada mes que no dispongamos del inmueble representará un costo para nosotros, ya sea en renta, o en recuperación de la inversión. Este tiempo no puede consumir la "ganancia" de haberlo adquirido a un menor precio de mercado. Habrá que consultar la tasa de interés que el banco esté dando por un plazo fijo, calcularla mensualmente de acuerdo a la inversión que realizamos, y ese es el menor costo, porque hay otros criterios. Otro parámetro es el valor de renta de una propiedad de acuerdo al monto a invertir. Generalmente la renta es alrededor el 1%. Es decir, una casa de un valor de $1,000,000.00 debería de rentar $10,000.00 aproximadamente. Cada mes que no la rentemos, dejamos de ganar esa cantidad. Claro que este valor no es absoluto, sube o baja dependiendo de la demanda, la ubicación etc., pero nos dará una guía.
4.- El personal que llevará a cabo la remodelación. Contar con la confianza de tener accesible este tipo de personal es fundamental. Una obra, aunque sea una remodelación aparentemente simple, puede tardar mucho tiempo, más del estimado si no se maneja con profesionalismo. Las fugas de dinero en material, en aprovechamiento del tiempo de los trabajadores, en duplicidad de trabajos por mala calidad como consecuencia de no contar con el perfil correcto, pueden ser infinitas. Hay que supervisar las cantidades solicitadas de material, que su destino total sea nuestra obra y no otra (robo de material) y el buen aprovechamiento del mismo. Es mejor contratar a alguien que cuente con buenas recomendaciones o del que ya conozcamos su trabajo aunque paguemos un poco más, que contratar solamente considerando el menor precio.
Finalmente, una consideración muy importante en estos casos es la zona. Existen algunas ampliamente demandadas, en las que no se ofertan frecuentemente inmuebles. Si nuestro objetivo ya sea por negocios o por gusto personal de vivienda está puesto en esa zona y existe un inmueble con estas características, valdrá la pena el proyecto.
El camino fácil es conseguir una propiedad ya terminada y que nos guste al 100%, pero generalmente, aunque el inmueble esté nuevo y muy atractivo, la mayoría de las personas queremos hacerle alguna modificación, aunque no sea mayor, porque "en gustos se rompen géneros'', como dice el dicho. La ventaja de estos inmuebles "PARA REMODELAR" es que con una buena visión de los espacios podemos conseguir lo que nos satisfaga completamente. Si es para habitar, la calidad de vida de estar en un lugar que nos guste y como nosotros queremos y sobretodo necesitamos es invaluable.
En conclusión, no hay que despreciar estos inmuebles, sino ´por el contrario, realizar una buena evaluación al respecto y ¡podemos conseguir un diamante en bruto!.
Maribel
KW Pedregal